BCR intra in Prima Casa

Astazi, cea mai mare banca din Romania, va semna conventia de Garantare, astfel intrand in Programul Prima Casa.

Banca are pregatit un plafon de 300 mil euro, si ofera doar credite in valuta calculate in functie de Euribor la 3M  + 3,8% marja. La acordare se solicita un comision de 0,5% (comisiond e acrodare) dar, banca este singura care permite 4 COPLATITORI, care nu trebuie neaparat sa fie rude. Acestia, vor semna o declaratie prin care se obliga, in cazul in care solicitantul creditului nu isi poate achita creditul, sa plateasca ratele acestuia. Pe langa costurile bancare, se mai achita un comision anual calculat la sold de 0,37% pentru FNGCIMM.

Pe langa costurile bancare, mai sunt costurile de analiza dosar, de 600 ron, in care este inclusa evaluarea imobilului, costurile de transfer bancar, inscrierea in Biroul de Credit, etc.

O veste buna consta in aceea ca, o data cu modificarea normelor conventiei de garantare, nu vor mai fi cheltuieli legate de inscrirea ipotecii, aceasta facandu-se automat, iar UNBR (Uniunea Nationala a Barourilor din Romania) a anuntat reducerea cu 30% a comisioanelor pentru contractele de vanzare cumparare a imobilelor ce fac parte din Programul Prima Casa.

O alta modificare importanta consta in faptul ca SE ACCEPTA IMOBILE NOI, IPOTECATE DE CONSTRUCTOR, astfel ca, si apartamentele aflate in complexe rezidentiale pot fi luate in considerare.

Costuri Broker

Din pacate, deoarece bancile considera ca marja impusa prin programul Prima Casa este foarte mica, acestea nu acorda brokerului de credite comision de intermediere pentru clientii adusi, de aceea, din motive economice, echipa FinanceXpert va va putea oferi consultanta GRATUITA doar prin email sau telefon. Intermedierea de dosare, pentru produsele PRIMA CASA se va realiza doar in schimbul unui comisionde 0,3% din valoarea creditului solicitata, intermedierea celorlalte produse (credite ipotecare/imobiliare, de nevoi persoanle, carduri, asigurari) fiind in continuare GRATUITE.

Programul Prima Casa in impas

Stiu ca toti asteptati sa se implementeze cu succes prgramul Prima Casa, dar din pacate nu am vesti imbucuratoare la ora actuala. Dupa cum stiti, saptamana trecuta au fost negocieri privind bancile, Guvernul si FNGCIMM, care au dus la modificarea convetiei de garantare. Respectvia modificare, era o gura de oigen pentru toti,dela dezvoltatori pana la cleinti deoarece:

-          permitea cumpararea de locuinte noi care aveau inscrise ipoteca pentru constructie, astfel, putandu-se vinde si imobilele aflate in complexe rezidentiale;

-          ipoteca ce se va institui in favoarea statului, va fi una legala, astfel ca se reduc semnificativ cheltuielile notariale.

-          Bancile ce au smenat deja convetia vor face una ct aditional, astfel incat toti participantii la program sa lucreze conform acelorasi norme.

Din pacate, desi marti a avut loc intalnirea intre banci, pana astazi nu a aparut modificare ain Monitorul Oficial, si, conform unor surse bancare, citate de media, nici nu or aparea prea curand, deoarece, Comisia Europeana, a cerut informatii suplimentare, pentru ca programul Prima Casa este susceptibil de a fi considerat ajutor de stat, lucru interzis conform conventiilor europene incheoate la care am aderat prin intrarea in UE.

Chiar si bancile ce deja au semnat conventia de colaborare cu FNGCIMM, momentan au blocat procesuld e selectie, ne stiind cum se va realiza pe viitor colaborarea, si daca programul av primi girul Conventiei Europene.

Astfel, va rog sa aveti rabdare, sa nu porniti sa achtati avansurile la imobilele ce doriti sa le luati, pana nu primim OK legislativ pe acest proiect, si pana nu vedem FISELE PRODUSULUI, deja semnalandu-se cazuri de restrictii privin evaluarea imobilelor: din bancile semnatare, amjoritatea doresc imobile confort I, sa nu fie mai vechi de 1980 etc.

Cum vor aparea produsele finale, veti fi informati pe blog sau prin email de echipa FinanceXpert.

O seara placuta in continuare.

Costul Primei Case

In cazul in care doresti sa accesezi o finantare prin Programul Prima Casa, pe langa avansul de 5%, mai trebuie sa iei in calcul si costurile adiacente:

- evaluarea imobilului;

- cheltuielile cu actele notariale;

- asigurarea de viata si asigurarea locuintei;

- cheltuielile cu comisioanele agentiilor imobiliare.

Pe langa dobanda platita catre banca se mai adauga un cost anual de 0,37% aplicat la sold, catre FNGCIMM. Bancile au structurat costurile, fie prin o amrja fixa ridicata aproape sau egala  cu marja maxima permisa, si fara alte costuri, suplimentare,

fie printr-o marja redusa si costuri suplimentare aplicate la sold (de ex. la Banca Transilvania marja este de 3% si un comision lunar aplicat la sold). O alta problema legata de creditare constituie valuta in care se va face finantarea. La ora actuala, dobanda Euribor inregistreaza minime istorice, deci, pe viitor va inregistra un trend crescator. In schimb, Robor va merge spre un trend descrescator, dar si asa se afla la 9,5% p.a. Maximul ratei de referinta Euro a fost inregistrat anul trecut la 5%, iar Roborul a fost mult timp situat la 17,25%.

In alegerea valutei trebuie sa luati in considerare si variatile valutare, in cazul in care finantarea va fi facuta in Euro.

Luând in considerarea toate aceste aspecte, inainte de a calcula rata ce o veti plati lunar, va sugerez sa faceti o estimare financiara si pentru o dobanda ridicata cu 3-4%, si un curs de 4,5-4,8 eur/ron.

Tinand cont ca un credit ipotecar se va intinde pe termen lung, riscul valutar va fi unul scazut, deoarece, din 2014, se doreste intrarea Romaniei in zona economica Euro, astfel ca, din acel moment,cursul va fi unul fix, pana cand se va elimina de tot leul, dar problema consta in faptul ca in aceasta perioada de criza, AVETI SAU NU CAPACITATEA FINANCIARA DE A SUSTINE UN CREDT, LA O DOBANDA MAI MARE SI LA UN CURS RIDICAT?

Constructii prin Programul “Prima Casa”

Din pacate, o alta idee buna de stimulare a creditarii si dezvoltarii imobiliare a dat gres. Prin programul Prima Casa, s-a facilitat achizitionarea de apartamente inca neconstruite sau aflate la rosu.

Ideea e urmatoare: beneficiarul merge la un constructor, incheie un antecontract de vanzare cumparare, cu acel contract si actele initiale ale constructiei merge la finantator, acesta ii ofera o promisiune de creditare cu o valabilitate de 18 luni, si, la randul sau, finantatorul, primeste o promisiune de garantare din partea FNGIMM tot cu o valabilitate de 18 luni.  Pana aici, totul este ok, beneficiarul stie ca va avea o locuinta la finalul contractuluid e construire, si ca va avea si finantare sa acopere cheltuielile rezultate. Astfel, cand constructia va fi gata, beneficiarul va emrge cu actele din care reiese realizarea constructiei, faptul ca imobilul este liber de sarcini, si isi va primi banii de la banca, pentru a achita locuinta. In acelasi timp, statul va institui prin banca mandatara o ipoteca de gradul I asupra locuintei.

Dar, scopul programului era de a deblocara procesul de creditare şi dinamizarea activităţii de construcţii cu efecte asupra creşterii economice şi asupra creării de noi locuri de muncă; scop care nu este atins cu desavarsire deoarece, dezvoltatorul va trebui sa construiasca tot pe banii sai.

In actualul context economic, pentru a primi finantare din partea bancilor pentru un proiect imobiliar, aportul propriu trebuie sa fie de minim 50% (si nu se poate aduce in aport terenul pe care se va ridica constructia) plus garantii, si anume, ipoteca pe terenul si constructia viitoare.

In cazul in care se va pune ipoteca pe constructia ce se va ridica, inseamna ca locuinta nu va fi libera de sarcini la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare cu beneficiarul, deci nu va putea beneficia de programul Prima Casa. Din pacate nu exista nici posibilitatea ca plata pentru imobil sa se faca in transe, deoarece legiuitorul spune in normele de aplicare ale programului Prima Casa ca banii vor fi platiti de finantator doar dupa ce constructia va fi finalizata si intabulata.

Constructorul nu poate primi banii de la client decat dupa semnarea contractului final de vanzare-cumparare, iar cleintul nu poate semna contractul decat dupa ce imobilul este liber de sarcini – un cerc vicios.

Asteptam cu interes normele bancare, sa vedem ce oferte ne aduc bancile, poate ei vor gasi solutii de garanatare si de stimulare a pieteti imobiliare.