PRIMA TA CASA

Daca pana acum era greu sa faci rost de o finantare pentru achizitionarea unei locuinte, iata ca,o data cu criza economica au aparut si programe de finantare care sa iti ofere o mana de ajutor pentru a-ti indeplini visul.

In acest spirit, Guvernul a demarat programul Prima Casa, in care s-au impus anumite reguli, astfel incat accesul la finantare sa fie cat mai usor pentru cei interesati.

Avantajul Prima Casa:

-    avans de 5 % din valoarea imobilului (aceasta nu trebuie sa depaseasca 60 000 eur);

-    garantarea de catre FNGCIMM a creditului, in limita a 57 000 eur;

-    Dobanda Anuala Efectiva formata din Euribor/Robor la 3 luni, si o Marja fixa, de maxim 4% pentru creditele in Eur si 2,5 % pentru cele in lei;

-    fara comisioane de rambursare anticipata a creditului.

Pentru asigurarea desfasurarii unui program efficient, s-au impus totusi si anumite conditii:

-    beneficiarii finantarii sa nu aibe incepand cu data de 04. iunie 2009, iin proprietate, dobandita  sub orice forma (mostenire, donatie, uzucapiune etc) o locuinta sau un credit ipotecar in desfasurare. Aceasta conditie trebuie indeplinita si de sotul/sotia acestuia.

-    Creditul se acorda pentru maxim 57 000 eur;

-    Imobilul achizitionat trebuie sa fie liber de sarcini, cu exceptia imobilelor noi costruite pe baza de credit ipotecar.

-    Imobilul cumparat nu poate fi vandut mai repede de 5 ani, decat cu acordul Ministerului Finantelor prin ANAF.

La ora actuala s-au inscris in program 20 de banci, initial fiind 21, dar ING Bank s-a retras, si a promis ca va oferi un produs bancar propriu, apropiat de programul Prima Casa.

OK, v-ati hotarat sa va cumparati o locuinta! Ce trebuie sa fac acum? La ce trebuie sa ma uit? Ce acte am nevoie?

Care sunt pasii ce trebuie urmati?

1. Verifica daca te incadrezi pentru o finantare in cadrul programului Prima Casa
2. Cauta locuinta pe care doresti sa o cumperi, in functie de suma in care te incadrezi si verifica documentatia locuintei.
3. Acceseaza finantarea.

1. Verifica daca te incadrezi pentru o finantare in cadrul programului Prima Casa.

Pentru a te incadra la o finantare prin Programul Prima Casa, trebuie indeplinite minim rmatoarele conditii:

-          Sa nu fi proprietar al unui imobil incepand cu data de 04.iunie 2009, sau al unui credit ipotecar. Aceasta conditie trebuie indeplinita si de sot sau sotie.

-          Sa detii un avans de minim 5% din valoarea imobilului ce doresti sa il achizitionezi.

-          Sa ai un venit care sa asigure posibilitatea platii ratelor bancare.

-          Pe langa banii de avans, sa poti achita si restul cheltuielilor aferente creditului:

• un depozit deschis la banca ce iti ofera finantarea, in care va fi depusa contravaloarea a 3 rate;
• cheltuielile notariale, compuse din:

-          declaratia notariala pe propria raspundere prin care se afirma ca nu ai mai fost proprietar al uni imobil sau credit ipotecar, incepand cu data de 04 iunie 2009. Aceaste conditii sunt necesar a fi indeplinite si de sot sau sotie.

-          Cheltuielile notariale privind contractul de vanzare-cumparare si publicitate imobiliara. Aceste cheltuieli, de obicei cad in sarcina cumparatorilor. UNBR A DECLARAT CA PENTRU PROGRAMUL PRIMA CASA CHELTUIELILE AU FOST REDUSE CU 30%.

• cheltuielile privind evaluarea imobilului;
• cheltuieli privind asigurarea imobilului si asigurari de viata a platitorului/complatitorului.
• alte cheltuieli (ex. Comision agentie imobiliare etc)

Bancile ofera un grad de indatorare, conform normelor interne de pana la 80 % (CEC BANK) dar, pentru aceasta trebuiesc indeplinite anumite conditii privind veniturile. Din fericire, calculul nu se realizeaza doar pe baza venitului propriu, ci, se accepta si coplatitori. Daca, in general, banicle accepta doar 1 coplatitor (si acela trebuie sa fie ruda de gradul I) exista banci care accepta pana la 4 coplatitori, desi nu sunt rude (BCR Bank).

MAJORITATEA BANCILOR OFERA UN GRAD DE INDATORARE DE 50 – 60 %. GRADUL DE INDATORARE CRESTE IN FUNCTIE DE VENITUL PLATITORULUI/COPLATITORILOR SI DE CHELTUIELILE ACESTORA.

Intre oferta bancilor, in general nu exista o diferenta majora de dobanda, diferenta fiind de 0,3%, pentru eur, si 0,6% pentru lei. Diferenta intre finnatari o da in general punctajul de prescorare, iar aceasta diferenta poate duce pana la 20-30 eur costuri suplimentare la o rata.

Bancile intrate in programul Prima Casa, au fiecare alocat acestor credite cate un plafon, incepand cu 25 mil eur pana la 308 (BCR Bank), totalul fiind de 1 miliard. Daca dorestis a iti cresti sansele de a primi finantare, nu fugi la prima banca intrata in program, pentru ca deja sunt zeci de dosare ce asteapta o finantare.

Un alt criteriu important privind finatarea consta in valuta in care doresti sa iti iei creidtul: EURO sau RON.

Dobanda in Euro se calculeaza in functie de EURIBOR la 3 luni la care se adauga o marja de maxim 4%.

Dobanda in Ron se calculeaza in functie de ROBOR la 3 luni la care se adauga o amrja de maxim 2,5%.

Pentru un credit in Euro, principalul avantaj consta in faptul ca EURIBORUul se afla la un minim sitoric, apropiat de 1%, dar, pentru viitor e preconizeaza o crestere a acesteia.  In afara de incertitudinea privind nivelul pana la care va creste EURIBOR,  in cazul creditelor in valuta, mai trebuie luat si riscul prvind deprecierea cursului national.

Pentru un credit in Ron, principalul avantaj consta in faptulc a nu exista riscul valutar, ar dobanda ROBOR, desi momentan este la un nivel ridicat, este pe o tendinta de descrestere. Dezavantajul consta in faptul ca, diferenta intre dobanzi este substantiala, la aceasta data, pentru acelasi creidt, de 35 000 euro, calculata la cea mai buna dobanda in lei, se plateste o rata de aprox. 1500 ron, pe cand in euro, o dobanda de 210 eur (aproximativ 1000 ron). Unele banci va ofera posibilitatea schimbarii valuteti creditului in perioada de desfasurare a acestuia, dar contra unui comision aplicat al sold (intre 1 -2 %)

Bancile acorda credite conform conditiilor generale de creditare pe un termen de pana la 30 de ani (CEC Bank ofera creditare pe termen de 35 de ani) dar nu mai mic de 3 ani (Raiffeisen Bank).

Dupa ce va hotarati asupra valutei, a termenului pe care veti face contractul de finanate si a banci puteti afla ce suma veti primi ca finantare.

1. Cauta locuinta pe care doresti sa o cumperi, in functie de suma in care te incadrezi si verifica documentatia locuintei.

Dupa ce ati stabilit suma pe care o puteti primi ca finantare, urmeaza cautarea locuintei. Pentru a fi finantata achzitionarea locuintei trebuie sa luati in considerare cateva aspecte:

-          se pot finanta;

• locuinte finalizate;
• ce urmeaza sa se construiasca;
• construite la rosu.

-          vor fi finantata doar cumpararea unui singur imobil;

-          imobilul nu poate fi cumparat pe cote parti;

-          nu vor fi finantate imobilele construite/sau ce vor fi construite in regie proprie.

-          Unele banci nu permit vanzarea imobilului dupa 5 ani decat daca cel ce va cumpara imobilul va prelua si contractul de credit. Acest lcuru poate fi evitat, deoarece este permisa rambursarea creditului cu dobanda zero.

-          Imobilul ce va fi achizitionat nu trebuie sa fie deja ipotecat, sa existe restrictii de instrainare sau alte interdictii. Exceptia o constituie IMOBILELE NOI CONSTRUITE CU CREDIT IPOETCAR.

-          Imobilul ce va fi achizitionat va fi supus unei evaluari de catre evaluatorii agreati bancari. De ex, in cazul Raiffeisen Bank, daca intre pretul de achizitie, si evaluarea bancii este o diferenta mai mare de 1000 euro (pret de achizitie 55000 euro, evaluare 50 000) banca nu va permite finantarea, clientul urmand sa caute un alt imobil.

In cazul locuintelor la rosu sau ce urmeaza a fi construite, beneficiarul primeste de la banca si de la FNGCIMM, o promisiune de finatare si una de garanatre, valabila 18 luni. La finalul celor 18 luni, sau dupa finalizarea cosntruciei, in cazul in care imobilul va corespunde cerintelor bancare (conform evlauarii) si daca beneficiarul va corespunde normelor de eligibilitate, banca va transfera in contul constructorului banii din finantare. Costul acestei promisiuni este de 0,15% din valoarea finantarii.

1. Acceseaza finantarea.

Daca ai ales finantarea potrivita si ai gasit viitoarea locuinta, trebuie s amergi la bacan cu rumatoarele acte:

-          buletin sau carte de identitate a solicitantului si a coplatitorilor;

-          declaratia pe proprie raspundere privind alte imobile detinute in proprietate si creditele ipotecare/imobiliare in derulare (atat pentru solicitant cat si pentru co-debitor) – autentificata de un notar

-          documente care atesta realizarea de venituri de catre solicitant si, in cauzul in care exista, de catre coplatitori.

-          Ante-Contract de Vanzare Cumparare, (intre Vanzator si Cumparator – in forma autentica) care specifica partile contractante, pretul si moneda tranzactiei si elementele necesare identificarii imobilului

-          Actele care fac dovada proprietatii asupra imobilului care urmeaza a fi achizitionat prin credit;

-          Extras de Carte Funciara de Informare;

-          orice alte documente care sunt necesare pentru procesul de evaluare: schite ale planului cadastral, extras de Carte Funciara,  etc.

Dupa depunerea documnetatiei, banca va face o noua prescorare si va oferi spre semnare cleintului o cerere de credit, in functie de suma la care se incadreaza. Dupa analizarea documentatiei, banca va trimite spre FNGCIMM o cerere de garantare a finantarii.

In general, banca are nevoie de o saptamna pentru analizarea documentatiei, si FNGCIMM tot de o saptamana, astfel incat, in termen de 14 zile, beneficiarul poate primi finantarea necesara.

In urma semnarii contractului de credit, asupra imobilului achizitionat se va institui o IPOTECA LEGALA, in favoarea statului, pe toata durata derularii finantarii.